'Hay muchísima demanda de alquiler de viviendas'

Tras la derogación de la Ley de Alquileres, propuesta en el DNU que firmó el presidente Javier Milei, los propietarios e inmobiliarias están viendo cómo se acomoda este mercado en un contexto en el que la demanda supera ampliamente a la oferta. Efraín Cirigliano, titular de una de las inmobiliarias más antiguas de la ciudad y presidente del Centro de Martilleros y Corredores Públicos de la ciudad de Chacabuco, nos brinda un panorama de cómo está la situación.

Desde que entró en vigencia el mega decreto del Gobierno, los inquilinos deben adaptarse a la normativa del Código Civil y Comercial. Es decir que, tanto la duración del contrato, los aumentos de los costos, como la moneda en la que se paga, serán acordadas de forma "libre" entre las partes. En este nuevo marco, Cirigliano nos dice que 'la expectativa no es grande, porque nosotros esperábamos que hubiera mayor oferta. La oferta mejoró pero no fue un boom y a su vez los precios aumentaron; eso era casi lógico, ya que subió todo en la Argentina, no iban a dejar de subir los alquileres. Lo que se espera que la oferta crezca, que sea mayor, que haya mayor competitividad y los precios bajen, pero no se está dando en este momento'. 

El martillero considera que la situación de los acuerdos liberados a las partes, 'por ahí nos mete en un brete entre el inquilino y el locador. Ahí está la cintura nuestra, como martilleros o corredores públicos para hacer de intermediarios y lograr un acuerdo porque, obviamente, los sueldos no dan para pagar un importe alto en los alquileres. El que necesita un techo, el que está alquilando, no tiene grandes sueldos y del otro lado, el que tiene la propiedad, quiere defenderla lo mejor posible'. Asimismo, Cirigliano espera que la situación mejore, aunque aclara, 'hasta ahora no se ve. Igual es muy corto el tiempo que pasó, entonces no podemos dar algo preciso, hay que entender eso también. Yo creo que hoy estamos para evaluar cuál va a ser la réplica del mercado, y cuál va a ser la adaptación de la gente que anda buscando un nuevo alquiler'.

La necesidad es grande

Consultado sobre cómo está el equilibrio entre oferta y demanda, el entrevistado asegura que faltan viviendas. 'Hay muchísima demanda de gente buscando, con necesidades de alquilar viviendas y muy poca oferta. En un tiempo, yo recuerdo que por cada inmobiliaria vos tenías propuestas de diez o doce propiedades, ya sea un PH, un departamento, una propiedad en planta baja, una casa por ahí de mejor calidad, o inferior, pero había grandes ofertas. Hoy por hoy estamos siempre al límite. Por ejemplo, hoy me preguntan a mí, con una inmobiliaria de tantos años y tengo un solo departamento que estoy ofreciendo. No ha mejorado eso; lo que está faltando es oferta de propiedades para vivienda'. 

Otro aspecto que también abarca a los alquileres son las locaciones comerciales, donde el panorama es un poco diferente: 'dentro de este rubro estamos bien entre oferta y demanda, aunque faltarían algunos locales en el centro, en la Avenida Alsina, eso es lo que estaría faltando para lo que es alquiler comercial. Pero hay oferta de locales más sueltos, por fuera del circuito céntrico'.

La compra venta

Saliendo del ámbito de los alquileres, Cirigliano nos da un panorama de cómo está funcionando el mercado inmobiliario de compra y venta de inmuebles. 'Yo creo que en Chacabuco, en las ciudades vecinas y te diría que en toda la provincia de Buenos Aires, salvo la costa, que marca otro tipo de mercado, más que nada por la temporada, tenemos una excelente oferta de terrenos, de departamentos, de viviendas de todo tipo; hay muchísima oferta. Igualmente, hoy no podemos dar un parámetro certero porque recién estamos comenzando un año, hay un gobierno nuevo y tenemos una economía que no se sabe adónde va a apuntar. Entonces, como el mercado es incierto y las pautas no son claras, no hay una gran demanda de compra-venta. Lógicamente, siempre algo se va haciendo, pero el problema más grande que tenemos son los valores de las propiedades porque van cambiando constantemente, vamos corriendo detrás de los valores y tratando de estar lo mejor actualizados que podamos y no estoy hablando de actualizaciones para arriba, sino de buscar la actualización real'.

Acerca de quiénes se interesan por inversiones inmobiliarias, Cirigliano afirma que 'el flujo de ventas siempre viene de los grandes empresarios o es dinero del campo. En abril, o mayo, se da la liquidación de la cosecha gruesa y ese es buen momento para vender un inmueble. No quiere decir que se lo vendas directo al productor, pero puede ser que el que le vende a él te compra una propiedad, viene todo en escalera: te toca a vos una venta y ves que el dinero no viene de ahí directamente, eso se ve'. Asimismo, en la dinámica de la compra-venta el martillero incluye las operaciones 'de gente que se está pasando a una propiedad más grande (o más chica) y vende la suya, lo que sería una especie de permuta. En esto se negocia la diferencia de valores de las propiedades y eso es más sencillo, porque el que está cambiando la propiedad pone la cantidad de dinero para alcanzar el inmueble que está buscando. Eso se da también en muchas oportunidades'.

Consultado sobre si en esta actividad se trabaja con dólares, Cirigliano explica: 'en lo que respecta a la compra-venta se está apuntando, en la gran mayoría de las transacciones, en dólares. Si hay una venta en pesos, que podría ser por intermedio de algún crédito, eso se transforma en dólares de inmediato. En los alquileres, sigue siendo todo en pesos. Podés tener algún alquiler en dólares, pero ya son los alquileres comerciales y que incluso la actividad esté relacionada al dólar. Te puedo decir que en Capital Federal y La Plata, que son las vedettes de los alquileres para estudiantes y demás, ahí sí se están manejando alquileres para viviendas en dólares, pero acá en Chacabuco no'.