Dueño por posesión heredada y mantenida

Doctora Susana Manzi

Hay decisiones judiciales que discuten papeles. Y hay otras que, detrás de los papeles, discuten vidas enteras. El fallo dictado por el Juzgado Federal de Mendoza N.º 2 en una acción de prescripción adquisitiva contra el Estado Nacional pertenece claramente a esta segunda categoría.

El expediente trata, en apariencia, de una clásica acción de usucapión. Un particular pide que se le reconozca el dominio de una fracción de terreno que continúa inscripta a nombre del Estado Nacional. Pero el caso revela algo más profundo: qué sucede cuando el Estado vende una tierra, cobra su precio, permite que una familia la habite y la trabaje durante décadas, pero nunca termina de formalizar jurídicamente esa relación.

La respuesta del tribunal es tan sencilla como potente: el Estado no puede conservar eternamente una propiedad sólo porque su nombre sigue figurando en el Registro, si durante generaciones no ejerció ningún acto real de señorío sobre el inmueble y quienes lo habitaron hicieron de él su vivienda, su fuente de trabajo y su proyecto de vida.

No se trata de relativizar la importancia del Registro de la Propiedad. Al contrario: la sentencia parte de reconocer que la inscripción importa, que ordena, que brinda seguridad y que permite saber quién aparece como dueño frente a terceros. Pero también advierte que una inscripción no puede convertirse en una coartada para perpetuar una omisión administrativa.

En este caso, el Estado Nacional continuaba figurando formalmente como titular del inmueble. Sin embargo, la tierra había sido entregada en el marco de un régimen estatal de colonización, su precio había sido cancelado décadas atrás y la familia actora había ocupado el lugar de manera pública, pacífica, continua y productiva. Allí construyó su vivienda, realizó mejoras, pagó servicios, desarrolló actividad vitivinícola, ejerció derechos de riego y sostuvo una presencia permanente que los vecinos reconocían como histórica.

Mientras una parte vivía, trabajaba y mejoraba la tierra, la otra conservaba un asiento registral. Ese contraste es, en definitiva, el núcleo moral y jurídico del pronunciamiento.

La prescripción adquisitiva suele ser vista con cierta incomodidad. Hay quienes la asocian, automáticamente, con la apropiación de lo ajeno o con el premio a quien ocupa sin derecho. Pero esa mirada desconoce que la usucapión cumple una función de orden y de justicia: transforma una situación de hecho prolongada, pública y socialmente consolidada en una situación jurídica cierta.

La ley no protege cualquier ocupación. Exige tiempo, continuidad, publicidad, ausencia de violencia y, sobre todo, comportamiento de dueño. No basta con estar. Hay que actuar como quien tiene a su cargo el destino material del bien: conservarlo, mejorarlo, explotarlo, defenderlo, asumir sus cargas. Eso es lo que el tribunal encontró acreditado mediante una verdadera prueba compuesta: documentos antiguos, planos de construcción, constancias de pago, registros de explotación agrícola, servicios, certificaciones oficiales y testimonios.

El fallo acierta, además, en un punto institucional clave. El Estado Nacional intentó sostener que, por un convenio celebrado en 1983, el inmueble habría sido transferido a la Provincia de Mendoza. Pero esa transmisión nunca fue inscripta. Para el tribunal, se trató de un 'acto imperfecto': una decisión estatal que pudo haber tenido efectos internos, pero que jamás adquirió la publicidad necesaria para ser oponible a terceros.

La conclusión es inevitable: quien sigue siendo titular registral no puede, al mismo tiempo, pretender desligarse de los conflictos que surgen de esa titularidad. Mucho menos cuando el supuesto nuevo propietario —la Provincia— se presenta en el juicio y afirma que no tiene interés fiscal alguno en el inmueble.

Ese razonamiento vale más allá del caso puntual. La burocracia estatal suele producir zonas grises: adjudicaciones sin escritura, ventas sin inscripción, convenios sin ejecución, expedientes que sobreviven a las personas que los iniciaron. En esos vacíos, los ciudadanos quedan atrapados entre lo que ocurrió realmente y lo que nunca terminó de asentarse en un papel.

La justicia, en estos casos, no debería convertirse en guardiana de esa desprolijidad. Su tarea es identificar dónde está la realidad jurídicamente relevante. Y la realidad era evidente: el Estado había abandonado el ejercicio efectivo del dominio, mientras una familia había construido una relación estable, visible y duradera con el inmueble.

La sentencia tampoco cae en la tentación de basarse sólo en relatos familiares. Fija con precisión la fecha a partir de la cual considera acreditada la posesión útil para usucapir: el día en que se canceló el precio ante el Banco Nación. Desde allí computa los veinte años legales y concluye que la adquisición del dominio se produjo al cumplirse ese plazo.

Ese detalle importa. Porque muestra que el tribunal no se dejó llevar únicamente por una historia humana conmovedora. La tradujo en una decisión técnica: identificó el bien, delimitó la posesión, analizó la legitimación pasiva, examinó la naturaleza privada del inmueble estatal, valoró la prueba y fijó el momento exacto en que se consolidó el derecho.

El caso deja una enseñanza incómoda para la administración pública. No alcanza con figurar como titular de un bien para ejercer una propiedad jurídicamente plena. La propiedad también exige responsabilidad, presencia, cuidado y coherencia entre lo que el Estado registra y lo que efectivamente hace.

Cuando el Registro conserva un nombre, pero la realidad exhibe una historia de trabajo, vivienda y posesión durante más de medio siglo, la justicia no debe proteger una formalidad vacía. Debe restablecer la correspondencia entre el derecho y la vida.

Eso es lo que hizo este fallo: no inventó una propiedad nueva. Reconoció, tardíamente, una propiedad que la realidad ya había construido hace décadas.