El patio prestado

Doctora Susana Manzi

Una compradora pagó por un departamento con patio y se encontró con un espacio común del edificio. La Justicia condenó al corredor por el aviso engañoso, pero también le recordó a ella que usar no es lo mismo que ser dueña.

Cada marzo, desde Chacabuco parten chicos con un bolso, un mate y las ganas de estudiar en la UBA o donde los lleve la vocación. Detrás de muchos hay una familia que hizo un esfuerzo enorme: comprarles un departamento en Buenos Aires. Y ese esfuerzo suele empezar igual, frente a una pantalla, mirando avisos. Por eso este fallo merece leerse en la mesa familiar.

La Sala B de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial resolvió el caso de G. C. M., que compró un departamento en el barrio de Congreso atraída por un aviso que prometía 'patio y balcón': 102 m² en total, 18 de ellos de patio. El reglamento de copropiedad decía otra cosa. La unidad tenía 84 m² propios y el patio era una parte común del edificio, de uso exclusivo.

Con el corredor, la Justicia fue clara. Aclarar que las medidas eran 'aproximadas' no lo salvaba: lo aproximado tolera un error de metraje, no inventar un ambiente. El Código Civil y Comercial le exige proponer el negocio con exactitud, precisión y claridad, y la ley de defensa del consumidor, informar en forma cierta y detallada. Debió indemnizar el daño moral y devolver la mitad de su comisión.

Pero la historia tiene una segunda parte. Ella había adquirido el departamento con la idea de remodelarlo, y avanzó: demolió una pared, levantó otra que le tapó la luz a la portería, tocó cañerías comunes y construyó una bacha en el patio. Su propio constructor declaró que le pidió los planos del edificio y que ella le respondió que 'no los pudo conseguir'. Siguió adelante igual. Llegaron las quejas de los vecinos, las denuncias y la clausura del Gobierno porteño.

Para la mayoría del tribunal, con voto del juez Jorge Djivaris al que adhirió Matilde E. Ballerini, esos padecimientos no nacieron del aviso sino de la obra. Rige un viejo principio: nadie puede alegar su propia torpeza. Por eso el daño moral bajó de tres millones a uno. Y aun si el patio hubiera sido propio, tirar muros sin el consorcio ni permiso municipal tampoco estaba permitido. En un edificio, el reglamento es la ley, y las obras sobre partes comunes en interés de uno solo requieren unanimidad.

Para que Doña Rosa me entienda: un patio de uso exclusivo es como un patio prestado. Se puede disfrutar, regar las plantas y tomar sol, pero no es nuestro para demolerlo ni para venderlo como propio.

Como abogada, dejo algunos consejos antes de señar. Pidan el reglamento de copropiedad y el plano. Pregunten sin vergüenza si cada metro es propio o común. Guarden el aviso: en este caso, su certificación ante escribano fue una prueba clave. Y antes de tocar una pared, pasen por el consorcio y por el municipio.

Como docente, me quedo con la lección: el derecho del consumidor protege a quien fue engañado, pero no convierte en dueño a quien solo tiene permiso para usar. Comprar bien informados también es una forma de cuidar a esos hijos que se van a estudiar a 'la ciudad de la furia'.