Perdió el juicio y cobró

Doctora Susana Manzi

Un matrimonio dejó de pagar un departamento en pozo, la constructora resolvió el contrato y la primera instancia les rechazó todo. Once años después, la Cámara de Quilmes hizo la pregunta que nadie había hecho: ¿y los 215.000 dólares?

Resolver un contrato no habilita a quedarse con todo. Un fallo reciente lo dice sin eufemismos: retener el inmueble y el dinero del comprador es enriquecimiento sin causa, aunque el comprador haya sido el que incumplió.

En 2011 un matrimonio firmó con una constructora de Quilmes: compraban una parte indivisa del terreno donde se levantaría un edificio y encargaban la obra. Pagaron cuotas en dólares durante un año y medio —215.000 dólares, más del 52% del precio— hasta que el divorcio les desarmó la vida y las cuotas se cortaron. En abril de 2013 la empresa resolvió el contrato. Se quedó con el terreno, con el edificio y con la plata.

La resolución fue legal, y hay que decirlo

La Cámara —voto de la Dra. Griselda Nora Pastorino, con adhesión de los Dres. Crichigno y Zapa— confirmó que la constructora hizo lo que podía hacer. Desarmó cada defensa: la ley de prehorizontalidad no aplicaba a esa modalidad de contratación y se invocó tarde, contra los propios actos; quien está en mora no puede poner en mora al otro; y el plazo mínimo de quince días que reclamaban rige para el pacto comisorio tácito, no para el que las partes escribieron en el contrato.

Hasta ahí, un fallo previsible. Lo que sigue no lo es.

Once años sin preguntar por la plata

La demanda se inició en 2014. La sentencia de primera instancia llegó en octubre de 2025 y rechazó todo, con costas a los compradores, sin decir una sola palabra sobre el destino de los 215.000 dólares.

Once años con esa cifra dentro de un expediente y nadie la miró. Cuando un tribunal no se pregunta qué pasa con el dinero del que perdió, la respuesta por default siempre favorece a quien ya lo tiene en la caja.

La cláusula que se cae sola

El contrato autorizaba a la empresa a retener el 50% de todo lo pagado: 107.500 dólares. La compradora había perdido el juicio y ni siquiera planteó en su apelación que esa cláusula fuera abusiva.

La Cámara la revisó igual, de oficio. Y ese es el punto que todo consumidor debería conocer: el artículo 37 de la Ley de Defensa del Consumidor tiene por no convenidas las cláusulas que desnaturalizan las obligaciones. No es una defensa que haya que invocar; es un deber del juez. Ya lo había dicho la Corte en "PADEC c/ Bank Boston": frente al orden público, lo abusivo no se convalida ni por el silencio ni por el consentimiento expreso.

Resultado: nulidad parcial, penalidad reducida del 50% al 25%. La empresa retiene 53.750 dólares y debe devolver 161.250, con intereses desde abril de 2013. Trece años de intereses.

Porque la resolución de un contrato opera hacia atrás: si el vínculo se extingue, lo entregado se vuelve un pago sin causa. La cláusula penal repara el perjuicio del cumplidor; no lo autoriza a confiscar. Perder un juicio no es ser despojado.

Antes de firmar en pozo

Tres cosas para mirar:

    • La cláusula penal: ¿cuánto pierde si no puede seguir pagando? Un 50% es un número que la Justicia hoy mira con lupa.

    • Qué compra exactamente: una parte indivisa de un terreno no es una unidad funcional a construir. Cambia el régimen legal y cambian sus defensas.

    • La cesión de derechos: el excónyuge le había cedido a ella sus derechos litigiosos. Al recibirlos, no compró solo la chance de ganar: compró el riesgo y las costas.

Un pozo es, literalmente, un agujero donde uno pone plata confiando en que algún día será un techo. Este matrimonio puso más de la mitad y nunca vio la llave. La primera instancia estuvo a punto de dejarlos ahí para siempre —sin el departamento y sin el dinero—, no por una decisión injusta, sino por algo peor: por no haberse hecho la pregunta.

La Cámara se la hizo. Y esa, a veces, es toda la diferencia entre una sentencia y la Justicia.